物件のチェックポイント③　管理｜不動産を買う時の注意点｜コラム｜東京の不動産をお探しなら【株式会社オールグリーン】

不動産を内見する前に、販売図面、ポータルサイトの画面から読み取れる情報の読み方のご紹介です。

③　管理

　マンションの管理はマンションの所有者によって作られた「管理組合」によって行われます。ですが、管理に関しての知識は一般の方は通常持ち合わせていませんし、管理業務を専門に行う時間を日々の中で潤沢にとれる方というのはごく少数でしょう。

そこで、東急コミュニティ、日本ハウズィング等のマンション等の管理会社に管理を管理組合が委託して組合の代わりに管理を代行してもらいます。

　管理にかかわる業務は、故障、不具合の点検、補修だけではなく所有者から徴収した管理費や修繕積立金を会計する業務等多岐にわたります。これらすべてを管理会社に委託するのが「全部委託管理」と言います。

　清掃等一部の業務を切り出して少しだけプロに手伝ってもらうのを「一部委託」、全部の業務を自分たちで行うのを「自主管理」と言います。

　ほとんどの、分譲マンションは分譲する時点で分譲するデベロッパーの子会社等に全部委託することが決まっていることが多いので、ほとんどのマンションは全部委託管理で管理会社が業務を行います。

　この全部委託の中でさらにマンションに管理人さんが２４時間体制で常駐するのが「常駐管理」、月～金曜　9：00-17：00までのように管理人さんが通ってきてくれるのが「日勤管理」、週に２～３日の数時間だけ、清掃、点検等にやってくる「巡回管理」と分かれていて、常駐、日勤、巡回の順番に管理費が高くその分質も高くなります。

　一方で自主管理は、管理をきちんと集めていないので組合にお金がなく委託できない等の事情があることが多く、あまりお勧めはできません。

　一部委託管理も自主管理がメインで、清掃のみ委託しているというパターンが多いので実際はほぼ自主管理と考えて差し支えないでしょう。

　すべての自主管理がダメというわけではなくごくごく例外的に、組合の管理意識が非常に高くプロ顔負けの管理が自分たちでできるということを前提にいらないコストは払わないほうが良いから自分たちで管理をしているという素晴らしい自主管理のマンションもありますので、立地、広さ、価格等総合的にみたときにどうしても気になるという時は、現地を見に行って検討の候補に入れてもよいと思います。

　マンションの管理については、管理会社が委託管理されている物件であれば「重要事項の調査報告書」という区分所有法にもとづいて作成されるレポートでおおよその内容を把握することができます。

　自主管理のマンションはこのレポートがきちんと出てこなかったり出てくるのに非常に時間がかかったりしますので、このレポートの有無を自主管理でもよい物件と悪い物件の判断材料にするのもよいかと思います。

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