不動産投資をお考えのお客様

こんな悩みをお持ちのお客様はご相談ください。

  • 地方の物件が利回りが良くていいと聞くけど、土地勘のない場所は不安だし管理をどうしたらいいものか・・・。
  • フルローンってよく聞くけど、金利が上がったらどうなるんだろう・・・。
  • たくさん、不動産投資の本を読んで勉強はしてみたつもりだけど、結局どういう物件が自分に向いているのかよくわからない・・・。
  • 区分所有のマンションは金融機関の評価が低いから、投資に向かないって聞いたけど?
  • 結局良い情報は不動産業者が先に買っちゃうんでしょ?
  • 長期間のローンを組んで、最終的に利益がでるかどうか分からない不動産投資って投資 としてはどうなの?

『出口から逆算する負けない不動産投資』が解決いたします!!

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■ 出口から逆算する負けない不動産投資とは?(概要) ■

不動産投資には大きく分けて2つの投資手法があります。

1. キャピタルゲインを狙う

リノベーション、その他問題点の解決によるバリューアップによって付加価値を付けて、購入した金額よりも高い金額での売却を狙う投資方法

例)
  • 築古だが立地のいい中古マンションをリノベーションして売却
  • 狭小土地、接道が弱い等の難があるため易くなっている物件を建替え、用途変更等で見せ方を変えて売却

メリット

  • 本来の価値と現在の価値のギャップに目を付けてリターンを得る手法であるため、取得価格が抑えられる。
  • 短期的に利益を得られる可能性がある。

デメリット

  • 物件の選別が非常に難しい
  • 物件の選別を間違うと誰も見向きもしない物件になり長期滞留する可能性がある
2. 安定したインカムゲインを狙う

安定稼働する不動産を取得して、主に賃料収入によってリターンを得ることを目的とした投資方法

例)
  • 都心の好立地の中古マンション (1棟マンション)
  • 土地から取得してアパート等を建築する

メリット

  • キャピタルゲインを狙う場合よりも物件の選別が容易
  • 好立地なので空室リスク等が少なく安定稼働するので収支計画が立てやすい

デメリット

  • 好立地の不動産は誰が見ても欲しい物件なので結果価格が高くなる
  • 期待利回りが低くなりがちである

どちらの投資手法も最終的には、売却して投下資本を回収するのが目的となります。どちらの投資手法が合うかは、お客様の好みによりますが、投資である以上、共通して絶対にやってはいけないことがあります。それは『相場よりも高い物件を買うこと』です。

これをやってしまうと、有価証券に比べて流動性の低い不動産は取り返しがつかない状態になってしまいます。

逆に言うと、『買った瞬間から含み益のある状態』の不動産を取得すれば、相場の変動等により価格が下がり含み益が消えない限り、運用成績に合わせて自分の判断で売却時期を決める事ができますし、資産ポートフォリオを入れ替えたい場合にもロスなく売却できます。

弊社の推奨する『出口から逆算する負けない不動産投資』とは、キャピタルゲインを得られるであろう、含み益のある不動産を取得し、数年間運用した後に売却するという、キャピタル狙いの投資とインカム狙いの投資を組み合わせたハイブリッドな投資手法です。

居住用の物件と違い、投資用不動産のマーケットはREINSに物件を登録する等、情報をオープンにすることに消極的です。

従いまして、情報の積極的な公開と透明化を目指す弊社でも、取得した情報を情報元との関係によってHP上で誰でも閲覧できるという状態にはできません。

そこで、当社では、投資用の物件に関しましてはまずはお客様に面談の上、弊社の推奨する投資方法をご説明させていただくとともに、ご要望をお聞かせいただき、ご希望に合う物件をお客様に合わせてピンポイントでご紹介していくというスタイルを取らせていただいております。

コンサルティングの面談をさせていただいたお客様には、公開されている物件の新着情報のほか、銀行、不動産ファンド、弁護士等の依頼で売却する未公開情報をご紹介するとともに、プロのプレイヤーが投資をする不動産ファンド業界での経験を生かした収支計画のご相談、融資のあっせん等をお手伝いさせていただきます。

不動産投資は、実需(住まい)と違い、個人投資家も不動産業者、不動産ファンドと良い情報を取得し物件を購入するための競争をしなくてはなりません。

プロの投資家は、瑕疵担保責任を免責にしたり、ローン特約をナシにするという事が購入する時の大前提となっており、これは多くの個人投資家様にはなかなか真似できない条件です。また、不動産投資に慣れていない事で、いろいろな心配や、リスクを過大に解釈してしまったりする事で投資機会を逃されている個人投資家様が非常に多いです。

一方で、一部の例外を除いたほとんどのプロ投資家にはできなくて、個人の投資家ならだれにでもできるという個人投資家ならではの投資方法も存在します。

投資適格な物件は、足も速く、また情報の取扱に注意が必要なので、不動産投資の物件情報のご紹介はお会いさせていただいた方のみとさせていただきます。

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※1 コンサルティングは未公開情報のバラまき、2次利用を防ぐこと、真剣に不動産投資をお考えになっておられる方に、私も真剣に向き合い尽くす時間をとりたいという思いからしていただくものであり、物件のご紹介の頻度は情報の性質上多くはありません。多数の物件のご紹介をお約束するものではありませんので、ご了承ください。

新谷加生 プロフィール

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