コラム

2017/10/06

カテゴリー: 取引実績

ドルミ代々木 ~ 買い占めて建替え

- 物件概要 -

 

■マンション名/ ドルミ代々木

■所在/ 東京都渋谷区代々木1丁目


■交通/ 都営大江戸線・JR山手線 『代々木』駅 徒歩3分

     JR山手線『新宿』駅 徒歩6分

     小田急線『南新宿』駅 徒歩3分     

     

■築年月/昭和53年築

■総戸数/94戸

 

■構造/ 鉄筋コンクリート造14階建

 

 新宿駅南口のサザンテラスの線路を挟んで南側に位置し、山手線 新宿と代々木の両方から10分以内に歩ける超好立地のドルミ代々木。 小田急線の南新宿だって5分以内で行けてしまう。

 

 

 これだけ便利な立地なので、昭和53年の分譲当初から事務所、住居両方可能な物件として販売されました。今は、半々くらいの割合でしょうか。

 

 

 築30年以上の物件を取引する際はよく、買い手のお客様から『将来建替えたらどうなる』と聞かれます。

 

 その物件の土地の広さ、立地によって答えはさまざまですが、このドルミ代々木に関して言えば、「私にお金があったら全戸買い占めてもいいくらい建替え価値があると思う」が答えです。

 

 相続税の評価に使われる路線価は一般的に時価の8割と言われていますが、商業地などでは利用方法によって幾らでも付加価値が生み出せるので時価と路線価の乖離が大きいところが多いです。

 

 このドルミ代々木は、土地の持分だけで、弊社で取引した物件は70㎡弱の広さの部屋でしたら、3,000万以上の路線価の価値がありました。

 

 実際の時価はもっと高いと思われるのと、これだけの一等地でまとまった大きさの土地になるとさらに価値が高騰すると思われるので、前述のような建替えた場合の結論になるわけです。

 

 とはいえ、マンションの建替えは全国でもまだ200例ほどしかなく、建替えにあたっては区分所有権の4/5以上の賛成という高いハードルがあるため、そうそう実現するものではありません。

 

 それまでは、超含み益期待物件として、市場で流通していくと思われます。

 

 

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新谷加生 プロフィール

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