物件のチェックポイント　⑥　土地の権利｜不動産を買う時の注意点｜コラム｜東京の不動産をお探しなら【株式会社オールグリーン】

不動産を内見する前に、販売図面、ポータルサイトの画面から読み取れる情報の読み方のご紹介です。

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⑥土地の権利

　土地に関する権利は大きく分けて、

①土地を保有するための権利

②土地を利用するための権利

の２つがあります。

①と②の両方を持つ最も強い権利を「所有権」と言います。最も強い権利であると同時にほとんどの不動産の権利形態がこの所有権です。

②の利用する権利だけを持つ権利が「借地権」、「定期借地権」、「地上権」で①の土地を保有する権利を「底地権」と言います。

　借地権や地上権は一定の期間土地を利用する権利を地主さんから許してもらう代わりに毎月一定の地代を地主さんに支払ます。

　似たような権利ですが、借地権の場合は一定期間利用した後に権利を更新する場合は更新料、権利を譲渡する場合は譲渡承諾料を支払うのが一般的なのに対し、地上権はそれが発生しないことが多くかつ権利を登記しておくことができるという違いがあります。

　この違いによって住宅ローンを利用する際に、借りられる期間が変わります。借地権の場合、更新までの残り期間（例：　地主との契約が２０年で５年経過している場合はローンが組める期間は１５年）＝住宅ローンの期間となる事が多いのに対し、地上権の場合は所有権と同じように期間を取ってもらえることが多いようです。（取扱い金融機関の融資条件により異なります）

　これに対し、比較的新しい権利形態が定期借地権で、これは、原則更新の無い借地権です。期間が満了したら更地にして地主に土地を返却する事が権利設定の際の条件となっています。

　一般的に、借地権等の権利形態の物件は所有権より価格が安いことが多いので、割安だなと目を引く物件があった場合必ず土地の権利をチェックしてみてください。土地の権利に制限がつくという事が、価格の総額と購入後にかかるコスト（住宅ローンの返済+地代）を所有権の価格と購入後のコストとを比較しても割安と感じられるのであれば借地権等の権利でも検討の候補に入れて良いと思います。

　余談ですが、定期借地権の物件は物件の価格に対して建物の割合がほとんどを占めるので、保有した場合、減価償却を所有権に比べて大きく取れるので、企業が保有する物件としてはとても人気があります。

　また、底地は持っていても基本的に固定資産税しか運営コストがかからず、地代の滞納というリスクにも比較的強い権利で対抗できるので低利回りですが、手間のかからない投資対象として人気があります。

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