中古マンション投資の注意点｜不動産を買う時の注意点｜コラム｜東京の不動産をお探しなら【株式会社オールグリーン】

不動産投資をする時に、中古マンションを中心に検討している方への注意点です。

収益不動産は基本的には、稼働率が高い方が価値が高いものです。投資してから、期待収益を生むまで、時間のかかる低稼働の物件より、投資してからすぐに収益を生む高稼働の物件の方が、いいからです。

ですが、中古マンションにはこの収益不動産の特徴があてはまりません。

なぜかと言うと、中古マンションはそこに住むために買う人がつける値段が相場を形成し、かつ空室の方が価値が高い場合が多いからです。

だから、中古マンション投資の際に重視すべきは、実は利回りではありません。

例えば、現況で１０万円、専有面積４０㎡の家賃が取れている、マンションがあったとします。これを表面利回り８％で購入できるとします。（話を単純にするためにＮＯＩ利回りは考えません。）

購入金額は

１０万円×１２カ月÷８％で１５，０００，０００円となります。

今度はこのマンションが空室であった場合の相場から検討してみます。 この周辺の相場を１２０万円／坪と考えてみると・・

１２．１坪（４０㎡）×１２０万円　＝１４，５２０，０００円です。

表面８％で購入した場合、一見利回りが良く見えますが、実は購入した時から含み損確定です。

中古マンションを買うときは

周辺実需相場から割り出した価格　≧　収益還元による購入価格　でなくては、出口を考えた投資はできないということです。ですから、一番のポイントは

「空室になった時の売却想定金額が相場と比較して妥当か？」ということです。

利回りが高くても、実は割高な物件もあるし、利回りが低くても逆に超割安ということも考えられます。

なので、利回りが低くても空室時に高く売れる物件がを狙った方が良いと思います。

居住用不動産の仲介手数料無料や、建物診断に加えて、不動産投資に関しても弊社はコンサルティングできるのが特徴なので前回開催したセミナーでもこの辺は少し触れましたが、次回はもう少しこの部分のボリュームを増やしてもよいかなと考えています。

開催の際は告知いたしますので宜しくお願い致します。（写真は前回セミナーの様子）