『スターコート日本橋』　旧耐震、幹線道路沿い｜取引実績｜コラム｜東京の不動産をお探しなら【株式会社オールグリーン】

-　物件概要　-

■マンション名/　スターコート日本橋

■所在/　東京都中央区日本橋小網町

■交通/半蔵門線『水天宮前』駅　徒歩４分

　　　　東西線『茅場町』駅　徒歩６分

■築年月/昭和５７年6月

■総戸数/　63戸

■構造/　鉄筋コンクリート造9階建

　東京都では、大地震があった際の緊急輸送道路を確保する目的で、高速道路、

主要国道とそれにアクセスするための都が指定した道路を特定緊急輸送道路に指定して、その道路に面する旧耐震の３階建以上の建物については、条例で耐震診断を義務付けています。

　地震で建物が倒壊して、道路をふさぐのを予防するためです。この条例ができてから、緊急輸送道路に面した、マンションはかなり資産価値が劣化したのではないでしょうか。

　条例で義務付けられている以上、耐震診断をしなきゃいけないのですが、診断してＮＧ＝耐震補強の必要ありという事になってしまうと、今の修繕積立金がたまっている額では補えない、だから「耐震補強が必要だけど、していないマンション」というレッテルを張られるよりは、「耐震診断はまだしていない」という状態の方が望ましいというグレーな状態が多くのマンションの管理組合で起こっているのだと思います。

　なぜ、これで資産価値が下がるかと言いますと、上記の事を、売却に出したら、重要事項説明しなくてはならないので、将来、耐震補強のために多額のお金がかかるかもしれないという風に思われてしまうので、価格が弱含みになってしまうからです。

　不動産業者が買い取る場合は、この（価格弱含みの）傾向が顕著になり、中には、『価格の問題ではなく買えない』という返答をする業者さんもいます。

　この物件も高速道路に面しているので、買うと言っていた不動産業者さんが、途中で、この耐震診断義務化の件で弱腰になって、ハシゴを外してしまったので、新築物件を購入しており、どうしても売らなきゃいけない、弊社の大家さんが（物件が売れなくて）大変なことになるところでした。

　しかし、この条例には、詳細な例外規定があり、特定緊急輸送道路に面した物件でも、耐震診断の義務から外してもいいですよと都が指定した建物があります。

弊社はこれを調査の上確認できたので、関連会社で大家さんの住まい購入計画のためにひと肌脱いで購入させていただく事にしました。

　中途半端な調査ではなく、窓口でしつこく質問したおかげで、大家さんに喜んでいただけました。