良いマンション探しのコツ　事前チェック③　管理｜不動産を買う時の注意点｜コラム｜東京の不動産をお探しなら【株式会社オールグリーン】

Q　自主管理というのはどういう管理のことを言うのでしょうか？

A　マンション管理組合が、自らマンションの管理を行っているものを自主管理と呼びます。

　分譲マンションには、区分所有者（マンション１部屋１部屋の所有者のこと）で作る管理組合という組織があります。　

　管理費、修繕積立金を集めてその会計をしたり、マンションの維持修繕に関する計画、実行をしたり、日常の共用部分の清掃、点検と多岐にわたる業務が発生します。

　自分たちの資産であるマンションを守るためとはいえ、マンションのプロではない組合員たちがこれらの業務をすることはかなり困難です。

　ですから、一般的には管理組合がプロのマンション管理会社にその業務を委託して運営している事が多くなります。

　この委託業務をやってもらう範囲によって主に下記の２つに管理は分かれます。

①日勤管理

　マンションの管理人室にマンション管理会社から管理人を派遣してもらい一日数時間有人の管理をする方式、巡回管理に比べるとコストは高い

②巡回管理

　週に何回か、共用部分の点検、清掃をするために管理会社（または管理会社から委託を受けた業者）が巡回する方式、日勤管理に比べるとコストは安い

　日勤管理の派生として、「常駐管理」というのがあり、高級マンションやかなり大規模なタワーマンション等で常時有人の管理を行う場合もあります。

　①、②に共通しているのが、会計業務や、修繕・維持管理の考案、提案、業者選定という業務です。

　質問の「自主管理」とはこれらすべて（場合によっては一部）の業務をすべてプロではない管理組合員がやることになります。

　通常、マンションの売買が行われる場合は、管理会社に依頼をすると、「重要事項に関わる調査報告書」というものが有料で交付され、

①修繕積立金総額

②管理費・積立金の額

③マンション全体の修繕履歴

④駐車場の空き状況

⑤マンション全体、対象住戸それぞれの管理費、積立金の滞納の有無

⑥大規模修繕の予定

といったマンションを購入を検討している方に有益、貴重な情報を得ることができます。

　これらの項目は区分所有法に基づいて開示しなくてはいけないものが決まっていますし、管理会社によってフォーマットも定まっているのでマンションの管理状態がすぐに把握できます。

　一方で自主管理の場合は、これらの書類を管理組合理事会に依頼して作成してもらいます。管理会社が作るのと違って非常に時間がかかる事が多いのと、慣れていない組合の場合はこの書類の作成が出来ないことも結構多いです。また、自主管理の場合、管理費と積立金の会計を一緒にしてしまっていることも多く、マンションの維持修繕のコストをどのくらい使えるのか正確に把握できないこともあります。

　なので、よほど立地が良いとか、とても気になるポイントがある場合は別ですが、そうでなければ自主管理のマンションは管理状況が分かりにくいのと、しっかり管理されているケースが少ないので事前チェックの時点で惹かれるポイントが無ければ除外してしまっても良いかもしれません。

　ただ、中にはプロ顔負けの素晴らしい管理をしている自主管理のマンションもあるので、気になる場合は見に行ってみると良いでしょう。