境界　｜不動産用語辞典｜コラム｜東京の不動産をお探しなら【株式会社オールグリーン】

買う時も売る時も、それぞれの立場で非常に重要になってくるのが、境界の明示です。

　大きな土地で、買い手が分筆（土地を分割すること）、境界が明示（確定）できない土地（戸建の場合の土地も含む）は分筆登記が出来ないので著しく、価値が下がる場合があります。

　また、説明を受けた境界の場所が違う事が後に判明すると、隣地とのトラブルに発展する可能性があります。

　このようなトラブルを回避するために、土地、戸建の取引の際は、境界を明示する事が重要事項説明書に記載されています。また、面積の大きい土地や商業地等の㎡あたりの単価の大きい土地の場合等は、登記簿と、測量の誤差があった場合取引金額に与える影響が大きいので、測量図を作成し隣地の所有者と境界の確認をし、確かにここで間違いないですよという意味で境界確認書という書面を作成して、双方が印鑑を押して書類を持ち合います。

　測量費用を出してまで測量する程、取引金額が大きくない（測量費の負担は通常売主サイドになりますので、売却金額　-　測量費用でかなり手取り金額が減るようじゃ意味がないですからね）物件や、塀、境界杭がしっかりあるので、明示が容易な物件は、測量をせずに登記簿売買とするのが一般的です。

　測量をして境界確認書を交付する事が必要な物件の場合、測量図と境界確認書の交付が停止条件となる特約を契約の条件に入れます。停止条件ですから、交付できなければ、契約は白紙解除です。

　当たり前のようですが、以外とこれでトラブルになるケースがあります。売主、買主ともに不動産取引にあまり経験が無い場合、自分の土地の境界を決めるのが条件になってる事なんか、条件のうちに入らないと思って、契約解除になる可能性を忘れて（考えないで）ほかの話を進めてしまうケースが多くあるからです。

　例えば、買い換えがからんでいる場合。売主が売却した物件の代金を充当して、購入する物件の契約をしてしまったのに、売却物件の契約が白紙になってしまうなんて事が意外とあるんです。

　購入した物件の契約が、売却した物件の契約とうまく連動していて、売却物件の契約が白紙になったら、購入の契約も白紙のような内容になってれば良いのですが、そうでない場合購入物件の契約は、違約という事になり違約金を請求されてしまいます。

　数十年住んでいてそこそこお付き合いもあった隣人と、まさか境界の事でもめたりしないだろうと思っていたら大間違いです。大きな金額がからんでくる場合があるので、親戚や、知り合いの不動産に詳しい人やら沢山の人間が出てきて、なかなか決まらなかったりという事は、レアケースではなく良くある事だと思ってください。

　不動産を売却しようと思ったら、時間に縛られずに、ゆっくりと隣地の所有者と話し合いができるスケジュールであらかじめ測量をして、境界の立会いをしておく事をお勧めします。

　買主様の立場であれば測量と境界確認が必要な物件を購入する場合、そこが買えるかどうかは蓋を開けてみないと分からないくらいのおおらかな気持ちで事に臨まないといけませんし、引越ししなきゃいけない時期がずらせない（社宅の退去時期やその他もろもろの事情で）のであれば、初めから、境界がきちんと明示できる物件を選んでください。

012016