クリオ五反野壱番館　リスクとリターン｜取引実績｜コラム｜東京の不動産をお探しなら【株式会社オールグリーン】

-　物件概要　-

■マンション名/　クリオ五反野壱番館

■所在/　東京都足立区梅田２丁目

■交通/東武伊勢崎線『五反野』駅徒歩　10分

　　　　東部伊勢崎線『梅島』駅　徒歩12分

■築年月/平成５年１月

■総戸数/　29戸

■構造/　鉄筋コンクリート造5階建

　売主さんから、ご相談いただいた際は長期間空室が埋まらず、売主さんがやむなく、セカンドハウスとして利用しているという状況でしたが、弊社と関係会社で賃貸付からお手伝いさせていただき。募集開始から１か月で入居者が決まり、オーナーチェンジ物件としてご売却成功した事例です。

　クリオ五反野壱番館の一番の特徴は土地の権利が『借地権』であるというところです。分譲された時から３０年という期間を設定して地主さんから土地を借りて建築されたマンションです。

　定期借地と言って「期間が５０年経過したら、マンションを解体して土地を地主さんに返します」という権利もありますが、多くの場合は通常の賃借権となっておりますので、期間が経過したら地主さんと話し合って『更新』するという条件になっています。

　ところが、３０年後の経済状況なんて誰にも予測できないので、この更新の条件が決まっていない事が良くあります。『期間が経過する〇か月前まで協議して決定する』という感じで借地の契約書には書かれている事が多いです。

　これを金融機関等はリスク要因としてみる（更新できなかった事を想定する）ため借地権のマンションは、借地の残存期間までしか融資しない等の制限がついてしまいます。

　投資、自己所有どちらの場合でもそうですが、この点は誰もが心配になる事で、『更新の時に高い更新料を請求されたらどうしよう』と思うでしょう。

　しかし、一対一の契約ならまだしも、分譲マンションの場合は一対多数の契約（地主さんと大勢の区分所有者）となっているので、更新してもらえなきゃ地主さんも困るわけですし、管理会社等が間に入ってフェアな交渉がされると思われます。

　前述したように金融機関からの融資に借地権付マンションは制限がつくので流動性が低く、結果価格が低く抑えられる傾向にあり、それが利回りに転嫁されています。

　今回はマンション投資を複数戸されている個人投資家様に購入いただきましたが、このようなリスクを受け入れているのでリターンは表面利回りですが、十数パーセントとなっています。

　リスクリターンは表裏一体です。

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